סביר שאם נשאל אתכם מאיפה חשבתם לקחת משכנתא, תענו מיד כי הבנק הוא הברירה הטבעית והמובנת מאליה. ואולם, ייתכן והגיע הזמן לחשוב על משכנתא חוץ בנקאית כפתרון לגיטימי ואף כדאי, אשר כדאי לכל הפחות לבחון בשלב הבירורים הראשוניים המתבצעים על ידכם בסקירת שוק המשכנתאות בטרם אתם לוקחים הלוואה.
מדוע לנו לחשוב על משכנתא חוץ בנקאית?
ראשית, עלינו להבין כי בדומה לכל גוף אחר למטרות רווח, גם הבנק מבקש למכור לנו את השירותים והמוצרים שלו במקסימום אשר הוא יכול. אם תצרפו לכך את המונופול בעצום של הבנקים על שוק המשכנתאות בישראל, תבינו כי למעט התחרות בין הבנקים עצמם, לא תמצאו ממש כלי אשר ניתן לדבר עליו במשא ומתן מול הבנק בעת חתימת הסכם המשכנתא. בדיוק בשלב זה, כדאי לשקול להזכיר את אלטרנטיבת המשכנתא החוץ בנקאית, אשר ביכולתה לחזק אותנו בטיעוננו מול הבנק, אם נחליט לבסוף להמשיך איתו.
אך בטרם תבחרו בכך, שווה לחשוב על מספר נקודות אשר הופכות את אותן האופציות שמחוץ לבנקאים לכדאיות:
- גופי הביטוח מעוניינים לנגוס בנתח השוק העצום שבו מחזיקים הבנקים בשוק המשכנתאות, ועל כן מוכנים להציע תנאים אטרקטיביים במיוחד ללווים איכותיים, אשר להם: הכנסה קבועה, נכס נאה לשעבוד וכן עבר פיננסי ללא דופי, כלומר דירוג אשראי גבוה.
- אותו הצורך מוליד גמישות עודפת בחברת הביטוח, ותנאי מיקוח אף חזקים יותר מאשר מול הבנקים.
- גם בהלוואות המשכנתא ההפוכה, לחברות הביטוח הלוואות גמישות יותר במספר קריטריונים כגון; מועד הפירעון, תנאי הסף ללקיחת ההלוואה שאינם כוללים תצהירים רפואיים ומבחני הכנסה.
הואיל ואף בין חברות הביטוח השונות ישנן הצעות שונות, יש לברר מה כוללת ההצעה האישית אותה באפשרותכם לקבל מכל גוף בנפרד. אם אין לכם את היכולת לנהל את ההליכים מול כל החברות במקביל, מומלץ מאוד להיעזר ביועצת או יועץ משכנתא מנוסה, ובעיקר אובייקטיבי, אשר ביכולתו להבטיח לכם התעקשות ועמידה על התנאים שירשתו אתכם בצורה הטובה ביותר.
ומה באשר למסורבי המשכנתא?
אלו המתעניינים במשכנתא חוץ בנקאית עקב היותם מסורבי משכנתא בבנק, עשויים שלא למצוא פתרון דווקא בחברות הביטוח, אשר עושות שימוש במבחנים דומים ובאותם מאגרי נתונים לצורכי קבלת החלטות לגבי הלווים מהן.
לצד זאת, ניתן לומר בזהירות כי חברות הביטוח ירשו לעצמן מעט יותר ביחס להלוואה ללווים בעלי דירוג אשראי נמוך יותר, וזאת עקב נכונותם להגדיל את אחיזתם בשוק.
דירוג אשראי הוא נתון אשר מחושב על ידי בנק ישראל, וקובע לגביכם חוות דעת באשר לכושר החזרת ההלוואה הצפוי שלכם. הטווח האפשרי הוא דירוג של בין 0 ל-1000, כאשר הרמות הן 0 – 320: כושר החזר נמוך ביותר, 321 – 560: כושר החזר נמוך, 561 – 730 כושר החזר מתחת לממוצע, 731 – 850 כושר החזר ממוצע, 851 – 1000 כושר החזר מצוין. דירוג גבוה יותר יאפשר קבלת הלוואה בתנאים טובים במיוחד, בעוד דירוג נמוך יתר על המידה יחסום אתכם מלקבל הלוואת משכנתא.
אם דורגתם באיזור 0-560 וסורבתם, בהחלט סביר כי יש לכך קשר, ועליכם לפעול לשיפור דירוג האשראי בתור התחלה. כדי לדעת מהו דירוג האשראי שלכם באפשרותכם להוריד אפליקציה ייעודית כמו למשל "קפטן קרדיט" בחנויות האפליקציות, וכך לקבל את דירוג האשראי שלכם בחינם [בפעם הראשונה], וכן הסבר המפרט מדוע דורגתם כפי שדורגתם, וכיצד באפשרותכם לשפר את דירוג האשראי שלכם, או לכל הפחות לא להוריד אותו אף יותר.
